投资客撤场？从3W+跌到2.4W+！吴江太湖新城二手房凉了吗
前言
作为苏州最先崛起的新城之一，吴江太湖新城当前的“完成度”已经相当之高了。
我们一起来回顾一下。
2013年，新城、首开、中房等知名开发商陆续，看中这块宝地，房价在8000元左右每平，直至2016年初，板块内均价已高达15000+元/平。从中介那了解到，在这里买房的，多是从江苏、浙江或上海等地的投资客，本地土著仅占10%。
2016年9月，苏州市发布限购政策，本地户籍限购三套；非本市户籍居民限购1套。在限购后，不少人觉得苏州主城区价格虚高，不值得作为投资选项。作为价值洼地的太湖新城成为置业的热门板块，吴中区的本地客、园区工作的白领占到了板块购房比例的30%，其余的70%以吴江本地土著为主。
随着各种规划不断落实下来，吴江太湖新城被越来越多的人看好。从最初的刚需客群到如今的改善为主。去年更是火热到一房难求，可是今年明显感觉后劲不足了，加上今年吴江太湖新城新房供应高达10个，二手房挂牌量这么多，吴江太湖新城最近的二手房市场又是如何呢？今天房观就带你来一探究竟！
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去年五六月份达到顶峰
目前挂牌均价2.6W-3W
据链家数据显示，吴江太湖新城最新的二手房参考房价为24636元/㎡，在售房源4270套，最近90天内成交192套。
从二手房价格走势图来看，从去年8月到今年7月，价格上下浮动不大，挂牌均价在2.4W-2.5W之间。
从二手房供需走势来看，从今年3月份开始，二手房挂牌量开始猛增，带看量也随着疫情的减轻开始猛增。
去年由于新房市场过于火爆，很多购房者新房抢不到，进而转战二手房市场，从历史成交数据可以看到，去年4月-7月经历了一次猛涨，达到了历史顶峰，之后7月出台新政，新房限售3年，二手房5年！投资客大幅减少，价格开始趋于平稳。
今天我们具体来看一下，从苏州湾东到顾家荡之间的核心区域的二手房，以湾上风华、首开玖珑花园、蓝光天悦城、中交璟庭、新城吾悦花园、中房颐园、苏州湾天铂、北极星尚雅苑为主。
挂牌均价最高的是北极星尚雅苑，为30931元/㎡，最低的是新城吾悦花园，为26090元/㎡。近90天成交最高的是湾上风华。
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从8千到如今的2.8W
以100平小三房为主
我们先来看一下近90天吴江太湖新城二手房成交的情况。
从吴江太湖新城二手房近90天成交数据，可以得出以下几个结论。
1、从最新成交的户型，很明显的可以看出，板块内以100平的小三房为主。成交单价在2.5W-4.1W。除去个别最低价和最高价，整体的成交价格在2.7W-2.8W左右。
2、苏州湾天铂和北极星尚雅苑目前都还没有满2年，税费会比较高，所以成交量很少，新城吾悦花园因为房龄较老，加上对面就是新城吾悦广场，噪音比较大，居住氛围差，所以成交较少。
苏州湾天铂
北极星尚雅苑
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3、可以看到，首开玖珑花园、湾上风华、中房颐园和蓝光天悦城，这四个小区近90天成交量比较高，接下来我们重点来看一看。
首开玖珑花园
首开玖珑花园近90天成交了9套。从成交的户型来看，以90几平的小三房最多，以改善客群为主，成交均价在2.8W左右。
从中介那打听到，2015年9月，这个盘单价只要8000多，现在成交均价已经在2.7W了，足足翻了三倍多！当时周边只有这一个盘，以吴江本地乡镇人群购买为主，加上少量的投资客，因为没什么人气，一度被称为“鬼城”。
不过小区最大的亮点就是离学校近，小区北大门对面就是吴江中学、苏州湾实验初级中学，东面就是苏州湾小学，这也意味着在这里就可以满足孩子上到高中了，可以十几年不用换房！
需要注意的是，小区西侧靠近省道，噪音污染会比较严重，从目前二手房挂牌的楼栋来看，大部分楼栋均为靠近省道的一侧。
在提到小区环境时，中介强调了几次，因为之前开盘单价低，入住的人群也是参差不齐，小区里各种电瓶车都有......
在我实际走访的过程中，我发现小区内部还算整洁，并没有看见各种电瓶车乱乱停乱放的现象。不过保安管理不严格，门口就放有门禁卡，刷卡就可以直接进入。
一进门就可以看到已经停用了的售楼处，不知道是在装修改造还是已经废弃很久了，还能看见有一些车辆临时停靠在路边。
小区每栋楼底下有专门放置电瓶车的区域，地面也有停车位。
小区内部有一个比较小的篮球场，还有几处儿童的简易滑滑梯等游乐场所。
整体来看，小区的环境并没有中介说的那么不堪，但是由于靠近省道，噪音问题还是不能忽视的，不过大部分人购买这里，主要是为了孩子上学，毕竟走路就可以直接到了，老人接送孩子也很方便，当然就要牺牲居住品质了。
湾上风华
湾上风华近90天成交了11套，也是成交最高的了小区了。从成交的户型来看，以100平左右的三房居多，房源以毛坯居多，以改善客群为主，成交均价在2.9W左右。
从中介那了解到，16年首次开盘均价在1.7W左右，最低只要1.5W，到如今的成交均价近3W，足足也翻了2倍啊！
保安管理也不严格，我一到门口，保安就自动给我开门了，小区内部环境还算整洁。
小区门口就有食行生鲜和快递柜，生活还是比较方便的。
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可能是因为大中午的原因，在小区里面并没有看见什么人，可以看到地面停车位也停放了很多电动车，可见车位并不紧张，也能反应出小区入住率可能没那么高。
可以看到小区内部保养的还算不错，绿化率也很高，整个看上去绿油油的，小区内部还有一个看电影的大幕布，想一想晚上吃完饭坐在这边吹吹风，看看电影，也是个不错的选择呀。
整体来看，小区距离学校和商业圈都比较近，小区内部的环境，居住舒适度肯定是要比首开玖珑花园要好的，所以也更受买房者青睐。
蓝光天悦城
蓝光天悦城近90天成交了7套。从成交的户型来看，以100平左右的三房居多，高层的成交均价在2.9W左右。
从中介那了解到，蓝光天悦城在16年开盘时价格在1.6W-1.7W左右，到如今的成交均价已经2.9W了，也翻了差不多2倍啊。
小区最大的亮点就是门口就是顾家荡地铁站，另外100平做到了三房两厅两卫的户型，相对周边其他小区100平只有三房两厅一卫的户型，蓝光天悦城私密性更强，占有很大的优势。
/顾家荡地铁站
小区内部有常见的健身器材，儿童游乐园，还有一些可以短暂休息的凉亭。
虽然是大中午，还看到有不少工作人员在打理小区的绿化，也能感受到小区里面的绿植被保护的很好，整体看上去很干净整洁。
整体来看，小区最大的亮点就是多了一个卫生间，居住舒适性会更强，加上离地铁近，小区环境也很不错，是很多和父母一起住的家庭的选择，自住率相对较高，但是距离学校较远，后期如果老人带孩子上学还需要穿过马路，没有那么方便。
中房颐园
中房颐园近90天成交了10套。从成交的户型来看，以130平左右的三房居多，高层的成交均价在2.9W左右。
从中介那了解到，中房颐园在16年开盘时价格为1.8W-1.9W左右，到如今的2.9W。
同样的位于顾家荡地铁口，小区西侧就是吴江中学和苏州湾实验初级中学，离学校初中和高中都比较近。
小区最大的亮点就是装修标准高，房子是开发商统装的，空调、新风系统、厨卫等都有。从中介那了解到大部分买房者选择这里也是因为这里的精装标准高，相对小区对面的蓝光天悦城来说，装修标准不高会有很多买房者购买之后，重新装修，买这里后期添些软装就可以拎包入住了。
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地铁、商业、学校全都有
生活便利
一天实探下来，最直观的感受是吴江太湖新城这个版块现在已经非常成熟了，有地铁、有商业、有学校，生活上非常方便。
/苏州湾东地铁站
万象汇、吾悦广场、爱情海购物广场都集中在这一片。
万象汇
吾悦广场
爱情海购物公园
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加上吴江实验幼儿园、苏州湾实验小学、苏州湾实验初级中学、吴江中学，从幼儿园到高中全部都有，教育资源不错，二手房市场相对来说也比较好出手，房价也会比较稳定。
苏州湾实验小学
苏州湾实验初级中学
吴江实验幼儿园
吴江中学
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对于苏州湾核心区域的二手房，均以次新房为主，小区保养的都挺不错。如果想要买毛坯房源，湾上风华是最合适的选择，距离商业和学校都很近，加上小区品质也很不错；如果想要精装房源并且要求品质比较高的，首选中房颐园。
如果是预算有限又想要孩子上学方便，首开玖珑花园会比较合适；如果是和老人住在一起，舒适性更强，首选蓝光天悦城，毕竟同样的价格，可以有三房两厅两卫的户型。
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写在最后
从中介那了解到，吴江太湖新城大多是以吴江本地改善客群为主，看中板块内的配套和环境，以自住为主，主要还是为了孩子上学，毕竟吴江实验幼儿园、苏州湾实验小学、苏州湾实验初级中学、吴江中学都集中在这里；还有一部分园区和吴中区过来的投资客，自住和投资的比例大概各占一半。
相较于买房者来说，板块内房价从最开始的8千多、一万五，到如今的近3万，最少也翻了有两倍了，即使在今年行情并不是很好的情况下，他们仍然没什么抱怨。
现在一些好的楼层，加上不错的装修，成交单价仍能达到3万，相较于去年二手房市场来看，今年买房人更加冷静了，价格相对于去年来说，没有猛涨，排除少部分人急需用钱，降价抛售，并不具有代表性，目前的价格趋于稳定，并不存在凉的情况。
