经济学家任泽平：一线城市该不该放开限购？
文：任泽平团队
导读
5 月 9 日，杭州全面取消住房限购，且购房可申请落户。杭州是江浙最具活力的城市之一，每年有 20-30 万的人口流入。同日，西安也全面取消了限购，同时支持房企、经纪机构合作建立 " 以旧换新 " 购房模式，对房产交易流程开展全链条优化。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
北上广深一线城市该不该放开限购？我们认为：
1、从趋势来看，未来一线城市取消限购是大势所趋。北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了 120 平方米以上户型限购。当前楼市表现疲弱，房地产进入从 " 防过热 " 转向 " 防过冷 " 的阶段，不用担心取消限购引起市场迅速过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨，一举两得。
2、从国际经验看，海外典型国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
3、从当前形势看，从销售、投资等指标看，房地产市场已经超调（参考《当前房地产市场调整过度了吗？》），显著拖累经济、就业和地方财政，一线城市应该放开限购，带动地产人气，提振市场信心。
短期看，三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求；3）降息，包括降低二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
中国不会重演日本九十年代，因为我国未来城市化、改善型、城市更新等还有很大空间，但是需要尽快促进软着陆，推出新模式，作为周期之母房地产稳则经济稳。
长期看，以 " 城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举 " 为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
正文
1 房地产基本面持续低迷，显著拖累经济和就业
5 月 9 日，杭州全面取消住房限购，而且购房可申请落户；同日，西安也全面取消了限购，同时支持房企、经纪机构合作建立 " 以旧换新 " 购房模式。截至目前，除海南省外，核心城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳四大一线城市以及天津还未全面放开限购。
除一线城市外，我国大部分地区已经全面放开限购，但提振效果不及预期，房地产行业基本面持续筑底，已经超调。2021 年下半年开始，用时近 3 年，房地产调控政策不断放松，但至今市场依然较冷淡，2024 年金三银四成色不佳。3 月 1 日至 5 月 16 日，38 城商品房销售 22.9 万平，创 2012 年以来新低，同比 -40.3%。
此前全面放开限购的太原、合肥、厦门、苏州、南京、长沙等城市，仅短期市场有一定程度提振，例如：南京 2023 年 9 月全面放松限购，10 月新房、二手房成交面积同比分别 +8.0%、+28.9%，厦门 2023 年 11 月全面放松限购，12 月新房成交面积环比 +33.5%。可见如今，房地产进入从 " 防过热 " 转向 " 防过冷 " 的阶段，" 存量时代 " 去库存，不用担心取消限购引起市场迅速过热。长期房地产市场回暖还要看居民的支付能力、市场预期。
我国一线城市目前商品住宅成交量价、库存积压情况同样不容乐观。
1）销售方面，2024 年一线城市 " 金三银四 " 并未带来成交明显回暖。2024 年初至 4 月末，北上广深四城商品住宅累计成交 176.7、321.8、172.0、74.0 亿平，同比下降 33.5%、37.9%、39.5%、28.8%，且成交规模是 2021 年以来的最低水平。
2）价格方面，根据我们对链家二手房成交数据长期跟踪，2024 年一季度，北上广深四城房价均较 2021 年二季度下跌超 10%，部分楼盘房价下调达 30%。
3）库存方面，截至 2024 年 5 月 10 日，北上广深去化周期分别为 28.7、8.9、22.9、25.7 个月，除上海外三城去化周期处较高水平。
2 放开一线城市限购是大势所趋
海外国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
在日本购房（包括东京），没有身份限制，不限购，只要年满 18 岁，有资金就能购买。外国人需要准备身份证、护照、个人信息公证书、印章、宣誓供述书。如果是全款买房，提供身份相关证明材料即可；如果是贷款，要有日本的长期签证及工作纳税状态。
在美国购房，同样没有身份限制，也不限购。联邦法律规定，年满十八岁，不需要绿卡、特殊类型的签证，任何人都可以在美国购买和拥有房产。如果是现金买主，需要准备有效护照和签证、购房资金证明（国内银行的存款证明）、美国当地银行的账户；如果是贷款买主，还要准备工作证明、工作收入公证、自付款部分的资金证明。
对比海外，我国一线城市的核心区域购房政策则限制明显较多。如上海，沪籍无房单身人士，且本人和父母在 2011 年 1 月 31 日之前共有不超过 2 套 ( 含 2 套 ) ，可新购 1 套住房；非沪籍家庭，一方往前推算 63 个月中社保 / 个税正常缴纳 60 个月，可新购 1 套。外籍个人（外国人），需提供满 1 年的在沪劳动合同及相对应个税 / 社保、满 1 年工作类居留许可，限购一套住房。
全面放开一线城市限购的意义重大：
1）限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策，如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购，意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况，接受供需调节，并非激起泡沫与过热的 " 刺激性措施 "。中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨。
2）放开一线城市限购，带来积极的政策信号，可提振市场整体信心，改善民生，满足合理住房需求。化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复，信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域，包括部分一线城市的非核心区已经放松限购，但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，放开限购，能够满足新市民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
3）化解库存，稳房价、稳市场、稳经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化，要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、金融风险，房地产稳，则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况同样不容乐观，但一线城市的住房潜在需求高，对于全国投资置业人群有较强吸引力，全面放开限购带来销售提振，有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
3 不仅要全面放开一线，更要修复资产负债表
目前房地产行业面对的并非简单的限购，当前购房还有居民支付问题、预期问题，叠加人口结构问题。在房地产存量时代，库存积压，成交量价回暖需要更多时间和政策激励。要替代旧的 " 房地产 - 土地财政 - 金融 " 循环，必须引入扩张性财政政策，通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回暖和经济复苏。
回顾日本上世纪 90 年代开始，陷入的 " 失去的三十年 "，以及美国 30 年代 " 大萧条 "，辜朝明提出了 " 资产负债表衰退 " 理论来解释，凯恩斯则称之为 " 流动性陷阱 "。如何避免重蹈覆辙？资产负债表衰退理论认为，最有效的办法是政府通过扩张性的财政政策来扩大总需求，弥补需求严重不足的缺口，进而推动企业居民资产负债表修复以及经济复苏。
2008 年面对国际金融危机，伯南克提出找到了避免大萧条的办法，就是财政货币的再膨胀，于是有了三轮 QE。中国经济也是通过四万亿财政刺激计划走出低谷。2020 年疫情冲击以来，美国经济仍具有强劲韧性，同样是因为联邦政府通过 QE、消费券、企业补贴等，保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资。
对比借鉴 2014-2016 年房地产周期，放松限购限贷仅是政策起点，关键一步是恢复居民的消费能力和信心，这又进一步需要恢复资产负债表，进而带来房地产存量化解和增量需求，从而推动销售和新开工。2014 年 4 月，部分地方开始放松地产限制政策。2014 年 6 月，呼和浩特率先发文全面放开限购，此后各地密集放开限购限贷，此外各地方政策还涉及房贷优惠、购买补贴、落户放宽等。2014 年 9 月底，仅有北上广深和三亚五个城市未放开限购政策。随后，2014-2016 年间，大规模推进的新建棚户区改造、棚改货币化安置的过程就是消化库存、优化增量的过程。
当前，关键问题是主体纾困和提振居民购买力，除一线城市限制性政策放松外，还需重点关注地产有关财政和金融工具支持政策的落地和力度，比如发行超长期国债支持新老基建项目、大规模发放消费券、减税降费、购房补贴等，同时辅以 QE 降低利率、投放货币。
